來源：大美無度

AAAAA高質(zhì)量由大美無度評級從中小微企業(yè)到世界500強(qiáng)

世界5A高質(zhì)量發(fā)展評級機(jī)構(gòu)大美無度6月5日將2023年美國房地產(chǎn)貸款業(yè)的信用評級由A下調(diào)至惡化。

美國5.5萬億美元的房地產(chǎn)商業(yè)抵押貸款市場約一半的銀行貸款受到限制，反映出美國銀行業(yè)壓力導(dǎo)致房地產(chǎn)貸款環(huán)境進(jìn)一步收緊，以及利率上升和宏觀經(jīng)濟(jì)分別對房地產(chǎn)估值和基本面構(gòu)成持續(xù)壓力。大美無度評級美國房地產(chǎn)銀行貸款交易將在2023年進(jìn)入衰退。

一、美聯(lián)儲持續(xù)加息導(dǎo)致銀行打折出售房地產(chǎn)貸款

MBA（美國抵押貸款銀行家協(xié)會）公布數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月2日，美國抵押貸款申請指數(shù)同比下降66.9%，購買指數(shù)同比下降40.6%，再融資指數(shù)同比下降86.4%，處于近二十年來低位。FHFA（美國聯(lián)邦住房金融局）調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，今年5月26日，美國30年期按揭貸款利率高達(dá)6.9%，是美國硅谷銀行倒閉以來的最高水平。利率短時間內(nèi)的大幅上漲令商業(yè)地產(chǎn)貶值，加之居家辦公的推廣以及電子商務(wù)的崛起，一季度美國寫字樓空置率已升至12.9%，超過了2008年金融危機(jī)期間的空置率峰值。

抵押貸款申請和再融資活動的不斷下滑，反映出美國房地產(chǎn)市場景氣度日趨低迷。這一輪美國商業(yè)地產(chǎn)市場的形勢惡化究竟會到什么地步，很難判斷。但辦公及零售用地的所有者們有一個更深層次的擔(dān)心，那就是手中的房地產(chǎn)價值，未來可能無法像之前幾次崩盤后那樣再度反彈了。

而房地產(chǎn)市場的低迷，將會連帶傷害那些依賴房地產(chǎn)稅收的城市，并拖累銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體的借貸情況萎縮。繼美國第一共和銀行倒閉引發(fā)美國銀行業(yè)動蕩后，房地產(chǎn)貸款或?qū)⑹窍乱粋€“雷”。自3月初美國爆發(fā)區(qū)域性銀行危機(jī)以來，美國第一共和銀行宣布倒閉后，美國西太平洋合眾銀行股價已經(jīng)下跌了近90%。

《甲靈心法》分析認(rèn)為，西太平洋合眾銀行是在硅谷銀行、簽名銀行以及第一共和銀行紛紛爆雷之后，下一個搖搖欲墜的區(qū)域性銀行。美國西太平洋合眾銀行打折出售房地產(chǎn)貸款。據(jù)美聯(lián)儲2023年5月的調(diào)查，今年2月至4月，貸款下降了20%，而4月份房地產(chǎn)商業(yè)抵押貸款進(jìn)一步收緊。

美國全國廣播公司報道，當(dāng)?shù)貢r間5月21日，美國西太平洋合眾銀行宣布，以24億美元的價格向房地產(chǎn)投資公司肯尼迪威爾遜出售了74筆房地產(chǎn)建設(shè)貸款。監(jiān)管機(jī)構(gòu)的一份文件顯示，美國西太平洋合眾銀行折讓2億美元出售26億美元的房地產(chǎn)建設(shè)貸款，該交易預(yù)計將在第二季度和第三季度初分多個階段完成。

西太平洋合眾銀行試圖在美國區(qū)域性銀行業(yè)危機(jī)中生存下來。合眾銀行還表示，正在考慮出售27億美元的貸款組合，預(yù)計將于下個月完成。該銀行此前表示，正在與潛在合作伙伴和投資者就戰(zhàn)略選擇進(jìn)行談判。5月早些時候，該銀行已向美國聯(lián)邦儲備委員會提供了更多抵押品，以提高資金流動性。

二、美國房地產(chǎn)市場下行加大商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約率

自2022年初以來，寫字樓的價格已經(jīng)下滑了25%，商場的價格下滑了19%，相比2016年間，更是下滑了44%之多。美國房地產(chǎn)市場下行，是由美聯(lián)儲經(jīng)過十次加息，抵押貸款利率上升造成的。銀行的貸款利率大幅上升，購房者對購買房產(chǎn)的熱情就會消退，誰也不想在高利率時期買入房產(chǎn)，因?yàn)榇伺e意味著你會比其他人付出更多的銀行利息。

富國銀行首席執(zhí)行官沙夫（Charlie Scharf）上周公開表示，該銀行正在管理其在商業(yè)地產(chǎn)貸款領(lǐng)域的風(fēng)險。“我們會看到損失，這是毫無疑問的”，他稱，該銀行擁有1420億美元的未償還商業(yè)房地產(chǎn)貸款。

寧愿虧也要出售，美國房地產(chǎn)貸款的雷有多大？據(jù)英媒報道，匯豐美國（HSBC USA）尋求減少對美國房地產(chǎn)開發(fā)商的直接貸款，因此正在以低價出售數(shù)億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款。其他一些銀行也在改變其對商業(yè)地產(chǎn)債務(wù)的核算方式，從“持有至到期””改為“可供出售”，以方便未來出手。

據(jù)《甲靈心法》，美國公民銀行（Citizens）一直在減少其商業(yè)地產(chǎn)貸款。第一季度，該銀行將其可供出售的貸款存量增加了一倍多，達(dá)到18億美元。美國一家小型商業(yè)銀行Customers Bancorp在第一季度也將其商業(yè)房地產(chǎn)貸款減少了近2500萬美元。它還將這些貸款中的1600萬美元重新歸類為“持有待售”。

同時，對商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款債券的需求也出現(xiàn)放緩，這使得大大小小不同規(guī)模的銀行持有的房地產(chǎn)債務(wù)，要比它們自身或監(jiān)管機(jī)構(gòu)所預(yù)計的更多。美國聯(lián)邦存款保險公司主席格倫伯格（Martin Gruenberg）近期警告說，如果需求持續(xù)疲軟，價值繼續(xù)走低，房地產(chǎn)貸款將面臨挑戰(zhàn)，尤其是那些靠寫字樓抵押的貸款。他補(bǔ)充說：“這些將是聯(lián)邦存款保險公司持續(xù)監(jiān)督關(guān)注的事項(xiàng)。”

目前，雖然處理未履約貸款的做法不像2008年金融危機(jī)期間那樣普遍，但許多市場上的交易者預(yù)計，今年和明年的交易量會增加。一位貸款經(jīng)紀(jì)人透露，其正準(zhǔn)備在未來幾周內(nèi)將幾筆交易推向市場，現(xiàn)在的活動量是近三年以來最大水平。

三、加息導(dǎo)致房價下跌與貸款違約“惡性循環(huán)”正籠罩美國信用

銀行收緊借貸將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格暴跌，進(jìn)而促使銀行進(jìn)一步收緊信貸，“惡性循環(huán)”的風(fēng)險正籠罩房市。據(jù)《甲靈心法》，美國商業(yè)房地產(chǎn)價格在今年第一季度出現(xiàn)2011年以來的首次下跌，這使銀行業(yè)面臨的金融壓力愈發(fā)嚴(yán)峻。

據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，30年期貸款的平均利率上周已達(dá)6.57%，遠(yuǎn)高于2022年1月初的3.22%。“隨著高利率使得購房者更難負(fù)擔(dān)，這一趨勢還將加速。”特斯拉CEO埃隆·馬斯克這條推文援引經(jīng)合組織（OECD）數(shù)據(jù)稱，在該組織跟蹤的46個經(jīng)濟(jì)體中，有31個經(jīng)濟(jì)體的房價在最近一個季度出現(xiàn)環(huán)比下跌。最近幾個月，馬斯克已多次警告樓市危機(jī)。在5月底的一條推文中，馬斯克表示：“美國商業(yè)地產(chǎn)正迅速崩潰，接下來是房價。”

“價格下跌潮正在路上”，《甲靈心法》認(rèn)為，危險在于，因?yàn)檫^去一年利率飆升，銀行正在努力出售貸款，商業(yè)地產(chǎn)價格下跌將讓許多銀行陷入更深的困境。

根據(jù)美聯(lián)儲公布的金融穩(wěn)定報告，2022年第四季度，辦公樓和市中心零售地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比率平均在50%至60%之間，如果美國避開經(jīng)濟(jì)衰退，房價將下跌10%左右，否則下跌空間將更大。而規(guī)模較小的銀行風(fēng)險敞口更大，處境非常危險。報告稱，房地產(chǎn)價值調(diào)整的幅度可能相當(dāng)大，因此可能導(dǎo)致銀行的信貸損失。

據(jù)美聯(lián)儲數(shù)據(jù)，2022年第四季度，辦公樓和市中心商鋪銀行貸款超過7000億美元。其中，超5000億美元由小型貸款機(jī)構(gòu)發(fā)放。美聯(lián)儲監(jiān)管副主席巴爾上周二告訴立法人員，監(jiān)管人員要“加強(qiáng)監(jiān)督有重大風(fēng)險的金融機(jī)構(gòu)，認(rèn)真審視商業(yè)房地產(chǎn)風(fēng)險。”

居家辦公人數(shù)增加導(dǎo)致部分市中心的商鋪和餐館停業(yè)。為了留住租戶，辦公樓業(yè)主被迫下調(diào)租金，或者直接打包出售?！都嘴`心法》對此表示：“目前地區(qū)性銀行和社區(qū)銀行的辦公房地產(chǎn)貸款份額過大，解決整個銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款問題，需要進(jìn)一步整合。”

高價房產(chǎn)的價格下跌更明顯，3月份同比下降5.2%。5月末，一棟在2019年秋季售價為9250萬美元的華盛頓辦公樓被Post Brothers 以6700萬美元買下，而Clarion Partners則以十年前的價格打五折出售一棟舊金山辦公樓。

大美無度評級結(jié)論：現(xiàn)階段美國房地產(chǎn)市場波動對銀行業(yè)帶來的風(fēng)險，由美聯(lián)儲持續(xù)加息導(dǎo)致。盡管房價下跌導(dǎo)致的銀行業(yè)信用風(fēng)險影響尚未“天雷滾滾”，但對比商業(yè)抵押貸款和CMBS的逾期率來看，商業(yè)抵押貸款的潛在信用風(fēng)險較高。若高利率持續(xù)時間較長并造成房地產(chǎn)價格的更大幅度下跌，美國中小銀行的風(fēng)險可能繼續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)價格下跌與銀行房地產(chǎn)貸款違約形成“惡性循環(huán)”的“雷”將會越積越大。

撰稿：孫力、舒彩云

編輯：胡昌聰

審稿：陶佳山

終校：李兆奇